Ключевая ставка Центрального банка РФ выросла до 21%, что автоматически потянуло вверх ставки по всем видам кредитования, включая кредиты под залог недвижимости. По оценке независимого аналитика в сфере частных инвестиций Руслана Пичугина, высказанной 13 февраля в интервью изданию «Известия», устойчивое снижение ключевой ставки, вероятнее всего, начнется не ранее середины 2025 года. По словам эксперта, к концу 2026 года ставка может снизиться до уровня 18–19%, но только при условии, что инфляция вернется к целевым значениям и экономическая ситуация стабилизируется. В начале 2025 года ставка была сохранена на уровне 21%. Прогнозы экспертов разнятся: некоторые ожидают её снижение до 19% во второй половине года, другие допускают повышение до 25% в случае ухудшения экономической ситуации.
При этом Банки оперативно пересмотрели условия по действующим и новым займам, особенно по программам, в которых используется залог жилой или коммерческой недвижимости.
Сегодня по программам «кредит под залог недвижимости» ставки доходят до 20% годовых, что приводит к колоссальной переплате. Например, при сумме кредита 10 млн рублей и сроке 10 лет разница в ставке всего в 4–5% оборачивается лишними 2–3 миллионами рублей.
На этом фоне рефинансирование становится актуальным инструментом оптимизации долговой нагрузки. Снижение процентной ставки даже на 3–5% позволяет существенно сократить ежемесячный платёж, уменьшить общую переплату и улучшить условия кредитного договора.
Почему выросла ставка – понятно. Теперь разберем, как реально снизить ставку по действующему кредиту под залог недвижимости, используя легальные механизмы банковского рефинансирования и переоформления займа на новых условиях.
Что такое рефинансирование кредита под залог недвижимости
Рефинансирование и реструктуризация — в чём разница
Рефинансирование — это замена действующего кредита новым займом с более выгодными условиями. При этом новый кредитор (или тот же банк, но в рамках другой программы) полностью погашает старый долг, а заёмщик продолжает обслуживать новый кредит уже на обновлённых условиях — как правило, с более низкой процентной ставкой, изменённым сроком или другой схемой платежей.
Важно не путать с реструктуризацией — это процедура, при которой меняются условия действующего кредита в рамках того же банка, без замены кредитора. Реструктуризация часто применяется при временных финансовых трудностях, тогда как рефинансирование — это инструмент оптимизации долговой нагрузки.
Как это работает — механизм рефинансирования
Процесс рефинансирования кредита под залог недвижимости включает следующие этапы:
- Заёмщик подаёт заявку в банк на рефинансирование с предоставлением пакета документов.
- Новый кредитор проводит оценку залогового имущества (чаще всего — квартиры, дома, коммерческого помещения).
- Проводится проверка кредитной истории и платёжеспособности клиента.
- После одобрения — подписывается кредитный договор, и банк-перекредитор гасит текущий долг заёмщика.
- Заключается новый договор залога, который регистрируется в Росреестре — старое обременение снимается, новое регистрируется.
Кто может воспользоваться рефинансированием
Доступ к программам рефинансирования кредита под залог недвижимости открыт для:
- физических лиц — владельцев жилой или коммерческой недвижимости;
- индивидуальных предпринимателей (ИП), ведущих деятельность с использованием залогового имущества;
- собственников малого и среднего бизнеса, имеющих кредиты, обеспеченные коммерческой недвижимостью.
Каждая категория заемщиков оценивается по своим критериям: доход, кредитная история, тип недвижимости, остаток долга и срок кредита.
Какие кредиты подлежат рефинансированию
Рефинансирование может быть применено к следующим видам займов:
- ипотечные кредиты — рефинансирование актуально при высоких ставках или необходимости изменить валюту кредита;
- потребительские кредиты с обеспечением — например, когда залогом выступает квартира или дача;
- кредиты на развитие бизнеса — если займ был выдан под залог коммерческой недвижимости (офис, склад, магазин), его можно перекредитовать в другой банк с меньшей ставкой.
Большинство банков допускают объединение нескольких залоговых и беззалоговых кредитов в рамках одного рефинансирования, если сумма залога это позволяет.
Примеры программ рефинансирования и расчёты экономии
Сбербанк
Сбербанк предлагает рефинансирование ипотечных и потребительских кредитов под залог недвижимости. Максимальная сумма — до 85% от рыночной стоимости объекта. Ставка от 12,9% годовых. Возможно объединение до 5 кредитов.
ВТБ
ВТБ позволяет рефинансировать ипотеку, автокредиты и потребительские кредиты, включая залоговые. Максимальный срок — до 30 лет, ставка — от 13,5% при наличии залога. Преимущества — возможность получения дополнительной суммы “на руки”.
Совкомбанк
Предлагает кредиты под залог жилья до 30 млн рублей на срок до 20 лет. Программа рефинансирования доступна даже с просрочками, при условии, что они закрыты. Есть специальные условия для ИП.
Пример расчёта экономии при рефинансировании:
- Исходные условия: кредит под залог квартиры на 5 млн рублей, ставка 18% годовых, срок — 10 лет.
- Платёж: ~90 000 руб. в месяц.
- Новый кредит: ставка снижена до 13%.
- Новый платёж: ~75 000 руб. в месяц.
Экономия за весь срок кредита: более 1,8 млн рублей.
Реальные кейсы
Кейс 1. Малый бизнес
ИП из Екатеринбурга брал кредит под залог склада — 10 млн руб. под 19% в 2022 году. В 2024 году оформил рефинансирование в Альфа-банке под 14%. Снизил платёж на 42 000 руб./мес., дополнительно получил 1 млн “на оборотку”.
Кейс 2. Семья с ипотекой
Пара из Твери оформила ипотеку под 17,5% в 2023 году. В 2025 провели рефинансирование в Дом.РФ — ставка 12,2%, переоформили залог без смены прописки. Сэкономили более 900 тыс. рублей за срок кредита.
По словам практикующих кредитных брокеров, рефинансирование кредита под залог недвижимости — это не просто способ снизить ставку. Это юридически полноценная замена кредитора, где заемщик может получить более выгодные условия, включая увеличение срока, снижение ежемесячного платежа и даже дополнительную сумму на руки. Мы нередко сопровождаем сделки, когда экономия клиента за счёт смены банка превышает миллион рублей. Главное — внимательно читать договор и учитывать все комиссии, страховки и скрытые условия. И всегда проверять, фиксируется ли новая ставка на весь срок — это критично в условиях нестабильной ключевой ставки ЦБ.
Юридическая база: как оформляется рефинансирование залогового кредита
Рефинансирование кредита под залог недвижимости предполагает не только финансовые, но и чётко прописанные юридические процедуры. Правильное оформление сделки имеет значение — от этого зависит легитимность передачи залога, корректная регистрация обременений и отсутствие последующих рисков. Ниже — ключевые этапы с опорой на нормы законодательства и банковскую практику.
1. Досрочное погашение по ст. 810 и 813 ГК РФ
В рамках рефинансирования заемщик гасит текущий залоговый кредит за счет нового кредита, выданного другим банком. Это квалифицируется как досрочное исполнение обязательства по договору займа.
- Согласно ст. 810 ГК РФ, заемщик вправе вернуть сумму займа досрочно, если иное не предусмотрено договором.
- Ст. 813 ГК РФ закрепляет право кредитора требовать досрочного возврата, если обеспечение утратило силу или было нарушено.
Практика: большинство банков в условиях кредитного договора указывают, что досрочное погашение по инициативе заемщика возможно с уведомлением за 30 дней (например, Сбербанк, ВТБ), но без штрафных санкций.
Пример из договора Сбербанка:
“Заемщик имеет право полностью или частично досрочно погасить кредит, уведомив об этом Банк не менее чем за 30 календарных дней. При этом штрафные санкции не применяются.”
2. Новый договор и регистрация обременения
После одобрения нового займа и полного погашения старого кредита заемщик заключает новый договор займа и ипотечный договор с другим банком. Важный этап — перерегистрация залога.
- Новый кредитор регистрирует обременение на ту же недвижимость в Росреестре.
- В ЕГРН вносится запись о новом залогодержателе, а старое обременение снимается.
Срок регистрации — в среднем от 3 до 10 рабочих дней, в зависимости от региона и способа подачи (через МФЦ или нотариуса).
Пример из договора ВТБ:
“Заемщик обязуется в течение 5 рабочих дней после полного погашения первоначального кредита предоставить Банку документы, подтверждающие снятие обременения с объекта недвижимости и регистрацию нового залога в пользу Банка.”
Форма заявления в Росреестр:
Приложение №6 к приказу Минэкономразвития России от 20.09.2011 №507 содержит форму заявления о государственной регистрации изменений, касающихся зарегистрированного залога по договору.
3. Передача залога между банками
Переход залога от одного банка к другому требует соблюдения определённой процедуры:
- Новый банк сначала перечисляет средства для досрочного погашения текущего кредита.
- После этого заемщик или представитель нового банка подаёт заявление в Росреестр о замене залогодержателя.
- Старый банк обязан выдать закладную и подтвердить снятие обременения (если использовалась закладная форма обеспечения).
Внимание: если объект недвижимости находится под залогом по кредиту в одном банке, второй банк не может наложить новое обременение, пока не снято предыдущее.
ВТБ перевел процедуру рефинансирования ипотеки в электронный вид, что позволяет заемщикам оформить все необходимые документы онлайн, включая регистрацию залога в Росреестре.
4. Когда нужно согласие текущего кредитора
Если в договоре залога прописан пункт о запрете на отчуждение или обременение недвижимости без согласия залогодержателя, то рефинансирование возможно только при наличии письменного разрешения действующего кредитора.
Это особенно актуально, если новый банк предлагает рефинансирование с изменением условий использования недвижимости (например, перевод из жилого фонда в коммерческий).
Пример из договора ипотеки Сбербанка:
“Переуступка прав и обязанностей по настоящему договору возможна только с письменного согласия Кредитора.”
Важно! Перед началом процедуры рефинансирования рекомендуется внимательно ознакомиться с условиями текущего кредитного договора и проконсультироваться с юристом для оценки всех юридических аспектов сделки.
Какие документы потребуются для рефинансирования кредита под залог недвижимости
Рефинансирование залогового кредита — это не просто замена одного займа другим. Это полноценная новая сделка, по которой банк оценивает как ликвидность залогового имущества, так и платежеспособность заемщика. Поэтому собрать корректный и полный пакет документов — ключевой этап в получении положительного решения.
Пакет документов для нового банка
Базовый перечень для подачи заявки на рефинансирование кредита под залог недвижимости включает:
- Заявление-анкету по форме банка. Заполняется на этапе подачи заявки.
- Кредитный договор по текущему обязательству (копия).
- Выписка о состоянии задолженности по действующему кредиту (дата, остаток, номер счета, наличие просрочек).
- Отчет об оценке залогового имущества, оформленный аккредитованной оценочной компанией. Документ должен быть не старше 6 месяцев и соответствовать требованиям ФСО №1–3.
- Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН (на бумаге или в электронном виде), подтверждающие сведения об объекте недвижимости.
- Договор купли-продажи (ДКП), договор долевого участия (ДДУ) или иное основание возникновения права собственности на объект.
- Правоустанавливающие документы: свидетельство о регистрации права (до 2016 года) или актуальная выписка из ЕГРН.
- Документы, подтверждающие личность заемщика: паспорт (все страницы с отметками), СНИЛС, ИНН.
- Кредитная история — запрашивается банком самостоятельно через БКИ, но может быть предоставлена заемщиком заранее.
- Налоговая декларация или справка 2-НДФЛ / 3-НДФЛ, подтверждающая уровень дохода (в зависимости от категории заемщика).
- Трудовой договор и справка с места работы — для подтверждения занятости и стабильности дохода.
Согласие текущего залогодержателя (если требуется)
Если в действующем договоре залога или кредитном договоре прописано, что смена кредитора (цессионария) или переоформление залога возможно только с письменного согласия банка, потребуется:
- Официальное согласие текущего кредитора (например, Сбербанка или ВТБ) на проведение рефинансирования и перевод залога на другой банк.
- Справка об отсутствии задолженности или текущем состоянии долга — также выдается банком-залогодержателем.
Банки, как правило, предоставляют такие согласия на основании письменного запроса заемщика и после подачи заявки на досрочное погашение.
3. Подтверждение доходов, кредитная история, согласие супруга
Дополнительные документы могут потребоваться в зависимости от состава сделки и правового статуса заемщика:
- Согласие супруга/супруги — обязательное требование, если недвижимость приобреталась в браке. Подается в форме нотариально заверенного согласия на оформление кредита и залога.
- Свидетельство о браке или разводе, если заемщик состоит или состоял в браке.
- Кредитная история: многие банки требуют наличие положительной кредитной истории (отсутствие просрочек свыше 30 дней за последние 12 месяцев).
- Документы на всех собственников недвижимости, если в объекте есть долевая собственность.
Комментарий кредитного брокера:
«Рефинансирование — это сделка, где важно учесть всё: от точных формулировок в старом договоре до свежей рыночной оценки квартиры. Даже отсутствие справки из БКИ или нотариального согласия может приостановить процедуру на несколько недель», — отмечает специалист по сопровождению залоговых сделок.
Возможные сложности при рефинансировании и как их обойти
Рефинансирование кредита под залог недвижимости — это не только способ снизить процентную ставку, но и юридически и технически сложная сделка. Даже при наличии стабильного дохода и платежной дисциплины заемщик может столкнуться с рядом ограничений. Ниже — ключевые сложности и рекомендации, как их преодолеть.
Отказ по кредитной истории (КИ): как использовать поручительство или созаемщика
Одна из самых частых причин отказа — низкий скоринговый балл заемщика или наличие просрочек в кредитной истории. Особенно критично это для банков с жесткими требованиями (например, ВТБ, Альфа-Банк, Райффайзен).
Решение:
- Привлечение созаемщика с положительной КИ и подтвержденным доходом. Созаемщик разделяет ответственность по кредиту, а его параметры учитываются в расчете долговой нагрузки (ПДН).
- Поручительство — более гибкий инструмент, при котором поручитель не является стороной сделки, но принимает на себя обязательства при дефолте заемщика.
- В некоторых случаях возможно проведение “мягкой” реструктуризации текущего кредита перед рефинансированием — с целью улучшения КИ (через пролонгацию или частичное погашение).
Неподходящий залог: как подготовить объект к оценке
Не каждый объект недвижимости может быть принят в залог при рефинансировании. Банки предъявляют жесткие требования к техническому и правовому состоянию имущества.
Типичные проблемы:
- Недостроенные объекты, помещения без отделки, аварийное состояние.
- Отсутствие технического плана, кадастровых документов, несогласованная перепланировка.
- Обременения, не снятые в Росреестре (например, арест, залог по старому кредиту, арендные договора).
Решение:
- Провести предварительную юридическую и техническую проверку объекта перед оценкой.
- Заказать техническую инвентаризацию (при необходимости БТИ) и актуализировать планировку.
- Получить отчет об оценке в компании, аккредитованной в конкретном банке (список можно запросить на сайте или у менеджера банка).
- Если объект приобретался в долевую собственность — обеспечить нотариальные согласия всех совладельцев на передачу в залог.
3. Обременения, долевая собственность, охранный статус — нюансы согласования
Некоторые объекты недвижимости имеют специальные ограничения, которые мешают оформить залог или продлить его в другой банк.
Частые кейсы:
- Квартира или здание находится под реставрационным охранным статусом (включена в список объектов культурного наследия).
- Долевое владение с несовершеннолетними собственниками требует согласия органов опеки.
- Объект используется под арендный бизнес (коммерческая недвижимость с действующими договорами аренды), что влечет сложности при переоформлении залога.
Решение:
- Провести юридическую экспертизу прав собственности и наличия обременений.
- При наличии охранного статуса — запросить разрешение регионального управления по охране объектов культурного наследия.
- По объектам с долевой собственностью — обеспечить нотариальные согласия всех совладельцев.
- При наличии арендаторов — согласовать структуру сделки с банком и предоставить копии договоров аренды.
Комментарий от юриста по недвижимости:
«Чаще всего банки отказывают не из-за доходов заемщика, а из-за правовых проблем с недвижимостью. Оценка, Росреестр и долевая собственность — три ключевые зоны риска. Всегда делайте юридическую ревизию объекта перед подачей заявки на рефинансирование», — говорит юрист по банковскому праву ТБанка.
Чек-лист: Как подготовить объект к залогу для рефинансирования
Полезный совет: заранее запросите у нового банка шаблоны форм и список допустимых оценочных компаний — несоответствие может стать причиной отказа в залоге.
Советы от брокеров: как выбрать банк и не переплатить
Почему нельзя ориентироваться только на ставку
Многие заемщики, выбирая банк для рефинансирования кредита под залог недвижимости, смотрят только на процентную ставку. Это распространенная ошибка. Ставка — лишь вершина айсберга. Банк может рекламировать низкий процент, но в договоре окажется:
- Комиссия за выдачу (1–2% от суммы кредита);
- Платное открытие ссудного счета;
- Повышающий коэффициент за отсутствие личного страхования;
- Неустойки за досрочное погашение или просрочку.
Например, у некоторых банков фиксированная ставка действует только первые 6–12 месяцев, после чего переходит в плавающую — привязанную к ключевой ставке ЦБ с наценкой.
Что важно учесть: комиссии, страхование, навязанные продукты
Прежде чем подписывать договор, важно запросить полный расчет эффективной ставки с учетом всех дополнительных расходов. Учитывайте:
- Требования к страховке. Часто банк навязывает страхование жизни, имущества, титула — через «свои» компании. Это может добавить 0,5–1,5% к итоговой переплате.
- Комиссии за сопровождение кредита (встречается у региональных банков).
- Обязательные продукты — дебетовые или зарплатные карты, счета, платные уведомления.
Пример. У одного из крупных банков ставка 10,5%, но при отказе от страховки она автоматически увеличивается до 12,9%, а без подключения зарплатного проекта — до 13,5%.
Когда имеет смысл работать через брокера — экономия времени и защита интересов
Финансовые брокеры часто имеют доступ к внутренним программам банков — условиям, недоступным в открытом доступе. Также они:
- Оценивают реальную кредитоспособность клиента;
- Подбирают банки с допуском к определенному залогу (например, с коммерческой или частично оформленной недвижимостью);
- Ведут переговоры с банками, контролируя переписку и юридические формулировки;
- Помогают избежать невыгодных условий — скрытых комиссий, двусмысленных пунктов договора, ограничений по досрочному погашению.
Комментарий:
«Банк ориентирован на защиту собственных интересов. Брокер работает на клиента: он знает, где подводные камни, какие банки лояльнее, и как правильно оформить залог без рисков», — объясняет ипотечный брокер Екатерина Исаева.
Сравнительная таблица по условиям популярных банков (для примера взяли, Сбер, ВТБ, Альфа)
| Банк | Ставка (от) | Комиссия за выдачу | Обязательная страховка | Доп. условия | Особенности |
|---|---|---|---|---|---|
| Сбербанк | 10,5% | Нет | Да (жизнь + объект) | Подача через «ДомКлик» | Отказ от страховки = +2% к ставке |
| ВТБ | 10,9% | Нет | Да (жизнь) | Обязательная карта ВТБ | Ставка выше при отсутствии зарплатного проекта |
| Альфа-Банк | 11,5% | До 1% от суммы кредита | Да (жизнь) | Обязательное страхование через партнерскую компанию | Возможность онлайн-одобрения по залогу |
Калькулятор выгоды: пример расчета экономии при снижении ставки
Опираясь на аннуитетную схему погашения, которая является стандартом для большинства банков при оформлении кредита под залог недвижимости, проведем расчет по формуле аннуитетного платежа:
Где:
- A — ежемесячный платёж,
- P — сумма кредита,
- i — месячная процентная ставка (годовая ставка / 12 / 100),
- n — общее количество месяцев.
Исходные данные кейса:
- Сумма кредита: 10 000 000 ₽
- Первоначальная ставка: 18% годовых
- Новая ставка после рефинансирования: 13% годовых
- Срок кредита: 5 лет (60 месяцев)
- Тип платежей: аннуитетные
Переплата при старой ставке (18%):
- Ежемесячный платёж: ≈ 25 390 ₽ на 1 млн → итого ≈ 253 900 ₽/мес
- Общая сумма выплат: 253 900 × 60 = 15 234 000 ₽
- Переплата по процентам: 5 234 000 ₽
Переплата после рефинансирования под 13%:
- Ежемесячный платёж: ≈ 22 750 ₽ на 1 млн → итого ≈ 227 500 ₽/мес
- Общая сумма выплат: 227 500 × 60 = 13 650 000 ₽
- Переплата по процентам: 3 650 000 ₽
Итоговая экономия:
- Разница в переплате: 5 234 000 – 3 650 000 = 1 584 000 ₽
- Снижение ежемесячного платежа: ≈ 26 400 ₽
Вывод:
Снижение процентной ставки всего на 5 п.п. при кредите под залог недвижимости в 10 млн рублей экономит заёмщику более 1,5 млн рублей на горизонте 5 лет. Кроме того, уменьшается ежемесячная нагрузка, что повышает платёжеспособность и снижает риск дефолта.
Комментарий кредитного брокера:
«Большинство клиентов даже не подозревают, насколько критична разница в ставке при крупных суммах. Рефинансирование — это не просто смена банка, это перезапуск финансовой модели заёмщика».
Рефинансирование — ключевой инструмент для оптимизации долговой нагрузки
Кредит под залог недвижимости — не приговор
Оформленный кредит под залог недвижимости — это не жестко зафиксированное обязательство на весь срок. Его можно реорганизовать под более комфортные условия. Финансовые инструменты, включая рефинансирование, позволяют заемщику пересмотреть параметры договора, снизить процентную ставку, поменять кредитора или увеличить срок выплат.
Реальная экономия при снижении ставки
Опыт показывает: при грамотной подаче документов и четкой кредитной истории возможно снижение ставки на 3–5 процентных пунктов. Например, при сумме кредита 10 млн рублей снижение ставки с 18% до 13% может дать экономию свыше 1,5 млн рублей только за счет процентов. А ежемесячный платеж — уменьшится на 25–30 тыс. рублей.
Это особенно актуально для владельцев коммерческой или жилой недвижимости, чья долговая нагрузка критична в условиях высокой ключевой ставки ЦБ.
Юридическая оценка — не рекомендация, а необходимость
Перед подачей заявки на рефинансирование важно:
- провести аудит действующего кредитного договора (поиск скрытых комиссий, условий досрочного погашения, пунктов об изменении залога);
- запросить консультацию у юриста, специализирующегося на финансовом праве;
- обратиться к ипотечному брокеру или кредитному агенту — особенно при нестандартных ситуациях: долевая собственность, реставрационное обременение, аресты.
Рефинансирование — это инструмент не только для экономии, но и для финансовой гибкости. Своевременный пересмотр условий кредита под залог недвижимости позволяет сохранить объект в собственности и минимизировать издержки на обслуживание долга.